“买房150%的投资回报率”“投资回报每年7%增长”，这样的表述如果9月1日后出现在房地产广告中就会被认定是违法广告。

　　王美玲

　　再过几天，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议表决通过的新修订的《中华人民共和国广告法》（简称新《广告法》）将正式施行。本报《地产观察》专刊于8月6日刊载新《广告法》将实施的消息后，引来了很多读者包括房地产从业人员的热议和关注。不少业内人士来电，咨询在项目日常宣传如户外围挡、报纸广告等措辞方面，该如何规避违规字眼，做到规范宣传少走弯路。为此，笔者特意走访了辽宁智库律师事物所杨婕妤、何小鹿两位律师，对即将启用的新《广告法》涉房地产宣传方面的条款进行重点解读——

　　解读1

　　“买房保XX%收益率”、“X年回本”、“X分钟可至”违反新广告法第26条

　　新《广告法》第二十六条是针对房地产广告准则的新增条款，内容为：“对房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：(一)升值或者投资回报的承诺；(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；(三)违反国家有关价格管理的规定；(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。”从该新增条款可知，社会流行的某些广告内容及表现形式均不符合新《广告法》的规定。例如，广告中出现“买房保证百分之××的收益率”、“××年回本”等内容，则可能构成违反了第二十六条第（一）款的规定；又如广告中若出现“××项目距××商圈××分钟可达”等广告语则可能构成违反新《广告法》第二十六条第（二）款的规定。因该新增条款主要根据日常中易产生消费纠纷的一些广告所创设，故新《广告法》对于规范房地产广告行为准则更有的放矢，对于广告经营者和发布者更为有法可依。

　　解读2

　　“依山傍水”、“高密度欧式园林”涉虚假广告

　　现行《广告法》对虚假广告仅在第四条概括性提到“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。”而何为虚假广告，有哪些典型的表现形式均没有明确。新《广告法》第二十八条对“虚假广告”作出法律上的定义，并且列举了五种典型的“虚假广告”表现形式。对于房地产广告而言，很可能因己经进入新法设立的禁区范围而构成违法。例如，广告内容为“依山傍水”，而实际“山”仅为远处的小山丘，而“水”为附近臭水沟，则该广告违反了新《广告法》第二十八条(四)款“虚构使用商品或者接受服务的效果的；”以及第(二)款等规定，又如广告内容为“高密度欧式绿化园林”，而实际绿化率远远不足，则同样违反新《广告法》该条的相关规定。

　　解读3

　　“买XXX读XXX小学”、“买XXX落户”，再以市政条件作误导就违法了

　　很多楼盘在营销过程中，往往用“学区房”等概念来招揽买家，进而做楼市的促销。很多配建的学校和初衷不一致，或者根本没有配建的学校，导致纠纷不断。

　　新《广告法》第二十六条规定，以后广告内容涉及的事项需要取得行政许可的，应当与许可的内容相符合。广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并标明出处，引证内容有适用范围和有效期限的，应当明确表示。

　　也就是说今后“买XXX读XXX小学，买XXX落户”，这样用市政条件作为误导的广告将被认定为违法。小区配套有什么，真不能再瞎吹嘘乱承诺了，否则将面临罚款甚至严重者可吊销营业执照的惩罚。

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